Amortização é a parte da parcela que efetivamente abate a dívida. Cada prestação de um financiamento tem dois componentes: amortização (reduz o saldo devedor) e juros (remunera o banco). No Brasil, dois sistemas dominam: a Tabela Price, de parcelas fixas, e o SAC, de parcelas decrescentes.
Entender a diferença entre eles muda a decisão de financiamento — e explica por que, nos primeiros anos de um financiamento imobiliário, o saldo devedor parece não diminuir. Este guia mostra os dois sistemas com números.
Sistema Price: parcelas fixas
Na Tabela Price a prestação é constante do início ao fim. O que muda é a composição interna: no começo, quase tudo é juros; no final, quase tudo é amortização.
PMT = PV × [i × (1+i)ⁿ] ÷ [(1+i)ⁿ − 1]
Exemplo
Financiamento de R$ 200.000,00, a 0,9% ao mês, em 240 meses (20 anos):
- Parcela fixa: aproximadamente R$ 2.049,00
- Primeira parcela: R$ 1.800,00 de juros e apenas R$ 249,00 de amortização
- Total pago: cerca de R$ 491.760,00
Repare no dado que mais surpreende: na primeira parcela, 88% do valor é juros. Após pagar dois anos de prestações — quase R$ 50.000,00 — o saldo devedor caiu menos de R$ 7.000,00. É essa a razão da sensação de que "a dívida não anda".
Sistema SAC: amortização constante
No SAC, a amortização é fixa e os juros incidem sobre um saldo que diminui todo mês. O resultado são parcelas que decrescem linearmente — formando, matematicamente, uma progressão aritmética.
Mesmo exemplo no SAC
R$ 200.000,00, 0,9% ao mês, 240 meses:
- Amortização fixa: 200.000 ÷ 240 = R$ 833,33
- Primeira parcela: R$ 833,33 + R$ 1.800,00 = R$ 2.633,33
- Última parcela: R$ 833,33 + R$ 7,50 = R$ 840,83
- Total pago: cerca de R$ 416.900,00
Price ou SAC: qual escolher
Comparando os dois no mesmo financiamento:
- Primeira parcela: Price R$ 2.049,00 / SAC R$ 2.633,33
- Última parcela: Price R$ 2.049,00 / SAC R$ 840,83
- Total pago: Price ≈ R$ 491.760,00 / SAC ≈ R$ 416.900,00
O SAC custa cerca de R$ 75.000,00 a menos no total. A razão é simples: como o saldo devedor cai mais rápido, incidem menos juros ao longo do contrato.
Quando cada um faz sentido
- Price — quando o orçamento é apertado no início e você precisa da menor parcela possível para conseguir a aprovação do crédito. Também facilita o planejamento, por ser previsível.
- SAC — quando você suporta a parcela inicial mais alta. Paga menos juros no total, e o alívio cresce a cada mês.
Um ponto prático: como a aprovação de crédito considera a primeira parcela contra a renda, o SAC exige comprovação de renda maior para o mesmo valor financiado.
Amortização extraordinária: onde está o maior ganho
Este é o conhecimento mais valioso do assunto. Ao fazer um pagamento extra, o banco oferece duas opções:
- Reduzir o prazo — a parcela continua igual, mas o financiamento termina antes.
- Reduzir a parcela — o prazo continua igual, mas você paga menos por mês.
Reduzir o prazo economiza muito mais juros. Cada mês eliminado do final do contrato é um mês inteiro de juros que deixa de existir. Reduzir a parcela apenas alivia o fluxo mensal, mas mantém a dívida rendendo juros pelo mesmo tempo.
A regra: se o seu orçamento suporta a parcela atual, sempre escolha reduzir o prazo. Só opte por reduzir a parcela se precisar de folga imediata no orçamento.
Quando amortizar
Amortizações feitas no início do contrato têm impacto muito maior, porque é quando o saldo devedor — e portanto os juros — é maior. Um pagamento extra no ano 2 de um financiamento de 20 anos vale muitas vezes mais que o mesmo valor no ano 15.
O que mais compõe a parcela
Em financiamento imobiliário, a prestação vai além de juros e amortização:
- Seguro MIP — morte e invalidez permanente, obrigatório.
- Seguro DFI — danos físicos ao imóvel, obrigatório.
- Taxa de administração — valor mensal fixo.
- Correção monetária — TR ou IPCA, dependendo da linha contratada.
Por isso o valor que sai da conta é sempre maior que o calculado pela fórmula pura. Ao comparar propostas, use o CET (Custo Efetivo Total), que incorpora tudo isso e é o único número realmente comparável entre bancos.
Erros comuns
- Comparar só o valor da primeira parcela entre Price e SAC, ignorando o custo total.
- Escolher reduzir a parcela na amortização extraordinária quando o orçamento permitiria reduzir o prazo.
- Ignorar seguros e taxas ao planejar o orçamento.
- Comparar taxas nominais em vez do CET.
- Deixar para amortizar no fim do contrato, quando o ganho é mínimo.
Calculando online
Montar uma tabela de 240 linhas em planilha é trabalhoso e propenso a erro de fórmula. A calculadora de amortização do CalculatorWithAI gera as tabelas de amortização com a composição de cada parcela, sem cadastro.
Para entender a mecânica dos juros que compõem cada prestação, vale conferir a calculadora de juros compostos. Para avaliar se compensa quitar antecipadamente ou manter o dinheiro investido, use a calculadora de valor presente. E como as parcelas do SAC formam uma progressão aritmética, a calculadora de PA descreve exatamente esse decréscimo. Todas estão nas calculadoras online por categoria.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre Tabela Price e SAC?
Na Price a parcela é fixa e a amortização cresce com o tempo. No SAC a amortização é fixa e a parcela decresce. O SAC custa menos juros no total.
Ao amortizar, é melhor reduzir prazo ou parcela?
Reduzir o prazo economiza muito mais juros. Só reduza a parcela se precisar de alívio imediato no orçamento.
Por que minha dívida quase não diminui no começo?
Porque na Tabela Price a maior parte das primeiras parcelas é juros. Numa primeira parcela típica, cerca de 88% do valor não abate o saldo devedor.
Resumo
Cada parcela de um financiamento se divide entre amortização e juros. Na Tabela Price a parcela é fixa e os juros dominam o início; no SAC a amortização é constante e a parcela cai a cada mês, resultando em custo total bem menor. Ao fazer pagamentos extras, prefira reduzir o prazo — e faça isso o mais cedo possível no contrato, quando o saldo devedor ainda é alto. Compare propostas pelo CET, não pela taxa nominal. Uma calculadora de amortização online gera a tabela completa e mostra a composição real de cada prestação.
